簡要說明 (TL;DR)
由 2026 年 7 月 16 日起，由食環署及屋宇署組成嘅聯合辦事處（聯辦處）全面實施調查私人樓宇滲水嘅新程序。最大改變：若滲水疑似由樓上單位引致，聯辦處會喺接獲舉報後約 14 個工作天內，向樓上業主發出「建議維修通知」，要求 28 個曆日內自行檢查同維修——比舊做法提早約 57 個工作天。新程序仲加入紅外線熱成像等新科技，並鼓勵業主協商調解。呢篇幫你睇清新程序、業主責任，同滲水維修嘅方向。
2026 滲水新程序：政府改咗啲咩？
以往聯辦處要完成三個階段調查，先向涉事業主發出「妨擾事故通知」，過程動輒好耐。新程序最大突破，係喺第一階段初步調查後就會發出「建議維修通知」：
- 更快通知——若有理由相信滲水源自樓上單位，聯辦處會喺接獲舉報後約 14 個工作天內發出「建議維修通知」。
- 28 曆日自行維修——樓上業主須喺 28 個曆日內自行檢查同完成維修，及早履行責任。
- 提早約 57 個工作天——比舊做法要完成所有階段調查後先發通知，大幅提前。
- 唔跟進先升級——若限期屆滿滲水仍持續，聯辦處會同步展開第二階段基本調查同第三階段專業調查，並按《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發出「妨擾事故通知」，之後覆檢、確證測試，甚至檢控及向法庭申請「妨擾事故命令」。
新科技：唔使入屋都查到滲水源頭
新程序全面採用先進科技，加快搵出滲水源頭，而且大多毋須進入懷疑滲水嘅單位：
- 紅外線熱成像分析——第一階段新增，配合原有嘅電子濕度儀，初步判斷滲水情況同源頭。
- 微波斷層掃描——第三階段專業調查使用，進一步確定源頭。
呢啲非入屋技術，令調查更快亦更少滋擾，對業主雙方都有好處。
收到「建議維修通知」點算？
如果你係樓上業主，收到通知唔好拖，但亦唔使過份驚：
- 盡快搵專業人士檢查源頭——搵註冊專業人士或持牌水喉匠檢查，確認係防水層、喉管定其他問題。
- 喺 28 曆日內安排維修——並保留單據、相片同紀錄，證明你有積極處理。
- 如工程複雜需時——28 日並非一刀切死線；據政府解釋，只要你有實際行動同進度，聯辦處會酌情處理。
邊啲滲水係樓上業主責任？（責任分界）
唔係所有滲水都由聯辦處按第 132 章跟進，亦唔係全部都係樓上業主責任。常見情況如下：
| 滲水源頭 | 常見責任方 | 一般跟進 |
|---|---|---|
| 浴室／廚房防水層破損 | 樓上單位業主 | 聯辦處（第 132 章） |
| 室內排水／食水喉管漏水 | 樓上單位業主 | 聯辦處（第 132 章） |
| 外牆／窗邊雨水滲入 | 大廈公用部分／相關業主 | 屋宇署／法團（一般非第 132 章） |
| 供水總管爆裂／滴漏 | 相關供水設施持有人 | 水務署 |
搞清源頭同責任方好重要——如源頭其實係外牆雨水或公用喉管，就未必屬聯辦處第 132 章範圍，方向會唔同。有疑問應先諮詢聯辦處或相關專業人士。
滲水維修，一般用咩材料？
確認源頭之後，樓上單位常見嘅維修方向有兩類（實際做法須由專業人士按現場情況決定）：
浴室／廚房重做防水
若係防水層老化或破損，一般會鏟除面層後重做防水，常用水泥基防水塗料（單／雙組份）或相關彈性防水材料，乾固後形成防水層，再鋪回飾面。相關材料可參考 浴室廚房防水物料。
打針止漏（裂縫、喉管穿位）
若係混凝土裂縫或喉管穿位有活水滲漏，可考慮灌漿止漏（打針），例如聚氨酯（PU）止水灌漿料，注入裂縫遇水發泡封堵水路。相關材料可參考 打針防水／灌漿止漏。
產品推介（按維修方向）
按上文嘅維修方向，以下係常用材料例子；實際型號同做法，須由專業人士按現場情況決定。
浴室／廚房重做防水（水泥基防水塗料）
西卡 SikaTop Seal 107、馬貝 Mapelastic、偉伯 Weberdry Elastic Slurry 高柔防水塗料、奧迪美 Optimix WP568 防水塗層 等雙／單組份水泥基彈性防水塗料，乾固後形成防水層，適合浴室、廚房等潮濕位置。更多型號可參考 浴室廚房防水物料。
打針止漏（裂縫、喉管穿位）
PFC-350 水溶性 PU 灌漿劑、西卡 SikaFix 101 PU 針料 等聚氨酯（PU）灌漿料，注入裂縫遇水發泡、封堵水路；配合 打針防水工具（灌漿針等） 使用。滲漏點亦可用 西卡 SikaSet Waterplug 止水泥 快速封堵。更多可參考 打針防水／灌漿止漏。
⚠️ 再提提你：以上只係常用材料例子，準確診斷源頭同選材，應由相關專業人士或持牌水喉匠決定，切勿盲目 DIY。
唔想對簿公堂？調解都係一條路
政府積極推動以協商同調解方式解決滲水糾紛，唔一定要走到檢控一步：
- 物業管理協助——食環署一直推行「物業管理公司協助處理住宅樓宇滲水計劃」，參與屋苑約有七成滲水個案由物管公司協調解決。
- 社區調解先導計劃——2025 年 7 月推出，為物管人員提供免費調解技巧培訓，加強協調角色。
樓上樓下同屋簷下，早啲坐低傾、盡快維修，往往好過拖到檢控收場。
常見問題 FAQ
樓上滲水應該搵邊個？點投訴？
如懷疑滲水由樓上單位引致，可向食環署及屋宇署組成嘅「聯合辦事處」（聯辦處）舉報。分區查詢電話：香港區 3691 8479、九龍區 3156 1942、新界東 3426 3346、新界西 3150 8370。詳情可瀏覽政府滲水事宜專題網頁。
「建議維修通知」係咩？收到咗要點做？
係 2026 年新程序下嘅新安排。若聯辦處初步認為滲水源自你嘅單位，會喺接獲舉報後約 14 個工作天內，向你發出「建議維修通知」，要求你喺 28 個曆日內自行檢查同完成維修。收到通知後，宜盡快搵專業人士或持牌水喉匠檢查源頭、安排維修，並保留單據及紀錄。
28 日內整唔完維修會點？
28 日並非死線一刀切。據政府向傳媒解釋，若業主已積極聘請承建商、購買材料，但因工程複雜需時，聯辦處會酌情處理。重點係要有實際行動同進度；若完全無跟進、滲水持續，聯辦處先會展開第二、三階段調查。
聽講唔維修要畀 17,000 蚊，係咪罰款？
唔係罰款，係「檢驗費用」。若你喺「建議維修通知」限期內主動維修，聯辦處毋須進入單位做第二、三階段專業調查，就唔會產生呢筆費用。只有喺業主不遵從、聯辦處要進行專業調查同覆檢，先會向沒有履行責任嘅上層業主收回不少於 17,000 元檢驗費用。及早維修就可以慳返。
外牆滲水、窗邊漏水，聯辦處都會跟嗎？
未必。聯辦處主要處理由樓上單位引致、構成公眾衞生妨擾嘅滲水（《公眾衞生及市政條例》第 132 章）。外牆或窗邊雨水滲入、大廈公用部分或供水總管問題，一般唔屬第 132 章範圍，會由屋宇署、水務署或大廈法團／管理公司跟進。搞清源頭同責任方好重要。
收到通知但我肯定唔係我單位漏水，點算？
可以配合聯辦處調查，並自行安排專業人士檢查以釐清源頭。新程序採用紅外線熱成像及微波斷層掃描等非入屋技術協助判斷源頭。若對個案有疑問，可致電所屬分區聯辦處查詢，亦可考慮透過調解與相關單位協商。
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